Woning verkocht, maar je wil er nog even blijven: een handleiding

Wie zijn woning verkoopt en tegelijk een andere woning koopt, kan al eens in een moeilijke spreidstand belanden. Je koper wil bijvoorbeeld zo snel mogelijk in je woning, want zijn koper wil ook zo snel mogelijk verhuizen. Maar terwijl je hun hete adem in hun nek voelt, heb je zelf helaas nog geen nieuw onderkomen. Andersom kan ook: je wil na het verlijden van de akte meteen intrekken in je nieuwe woonst, maar de verkoper wil er graag nog een paar maanden blijven. De situatie kan zelfs nog ingewikkelder als ook de agenda’s van de notarissen moeilijk op elkaar afgestemd, en de mogelijke datums voor het verlijden van de aktes ongelukkig uitvallen. Welke oplossing kan in zulke gevallen helpen?

De bezettingsvergoeding als uitweg

Elke kopende partij en verkopende partij kan al in de verkoopovereenkomst of later in de akte laten opnemen dat de verkoper nog tot een specifieke datum in de woning kan blijven. Hiervoor komen de koper en verkoper dan eventueel een bezettingsvergoeding overeen in de verkoopovereenkomst of akte.

Een ‘bezetting’ is niet hetzelfde als huren. Het is immers niet de bedoeling dat een verkoper zich zou kunnen beroepen op de huurwetgeving. Die bepaalt immers dat men niet zomaar uit de woning gezet kan worden, dat de huurder recht kan hebben op verlenging, enz. Daarom wordt nooit over een huurprijs gesproken maar over een bezettingsvergoeding.

Hoogte van de bezettingsvergoeding en duur

De hoogte van de bezettingsvergoeding kan vrij onderhandeld worden. Als referentie kan je hiervoor de prijzen van gelijkaardige panden in je buurt gebruiken. Maar in de praktijk bedraagt de bezettingsvergoeding vaak nul euro. Koper en verkoper kunnen dat zo overeenkomen tijdens de onderhandelingen, als de verkoper in ruil bijvoorbeeld bereid is de prijs van de woning te doen zakken. Let wel op: in Vlaanderen is het niet toegestaan om in de akte te vermelden dat de bezettingsvergoeding verrekend is in de verkoopprijs, omdat dit als fiscale ontduiking gezien kan worden (zie verder). In Brussel en Wallonië mag dat wel.

Net als de prijs kan je ook de duur van de bezetting onderling bepalen. Eén week kan perfect, drie jaar kan in theorie even goed, maar komt in de praktijk niet voor (een doorsnee koper heeft niet zo veel geduld). Een periode van twee tot drie maanden is meestal gebruikelijk. Dat biedt doorgaans voldoende tijd voor de verkoper om een alternatief te vinden.

Zorg dragen voor woning en sleutelovereenkomst

Om ervoor te zorgen dat de verkoper de laatste weken en maanden van zijn verblijf geen puinhoop van de woning maakt, verbindt de verkoper er zich in de akte toe om de woning als een goede huisvader te beheren. Bovendien mag de verkoper tijdens de ‘bezetting’ zijn brandverzekering niet stopzetten en blijft hij de rekeningen (gas, water, stroom, …) betalen. Een plaatsbeschrijving opstellen is niet verplicht, maar als de verkoper nog enkele maanden in de woning blijft, is het voor de koper wellicht wel een slim idee om een plaatsbeschrijving met foto’s op te stellen.

In het omgekeerde geval hebben de koper en verkoper de mogelijkheid om een sleutelovereenkomst op te stellen. Dit is een veilige oplossing wanneer de koper al in de woning kan vertoeven terwijl de verkoper nog de eigenaar is (dus als de overdracht van de eigendom, die in praktijk vaak met de akte samenvalt, nog niet is gebeurd). Dat gebeurt bijvoorbeeld als de koper al in de woning wil om vroeger aan de verbouwingen te beginnen.

Twee fiscale staartjes voor de koper

Als koper hangen aan een ‘bezetting’ twee fiscale gevolgen vast. Hij of zij dient niet enkel registratiebelasting te betalen op de verkoopprijs van de woning. Ook op de bezettingsvergoeding of de geschatte huurwaarde op basis van omliggende en vergelijkbare panden (in geval de bezettingsvergoeding nul is), is er registratiebelasting verschuldigd.

Ontvangt de koper een bezettingsvergoeding, dan zal hij of zij er in de personenbelasting op belast worden zoals bij gewone huurinkomsten. De koper dient dan voor de maanden dat hij of zij al eigenaar is, maar er nog niet woont het pro rata bedrag van het kadastraal inkomen (KI) van de woning aan te geven bij code 1106/2106 van de belastingaangifte. Dat gedeeltelijke KI wordt geïndexeerd en verhoogd met 40%. Het resultaat daarvan wordt toegevoegd aan de andere inkomsten en belast tegen de progressieve belastingtarieven.

Als de verkoper niet weg is op de afgesproken datum

Weigert de verkoper de woning te verlaten, dan is de procedure vrij eenvoudig. De koper kan een deurwaarder aanspreken om de verkoper meteen uit huis te zetten. Als koper is het een goed idee om voor alle zekerheid in de akte te laten opnemen dat de kosten van een uithuiszetting ten laste zijn voor de verkoper.

Wat met het geld dat de verkoper in tussentijd ontvangt?

Is de verkoopakte verleden, dan zal de verkoper meteen het geld ontvangen. In afwachting van de aankoop van een andere woning, is het een goed idee om dat grote bedrag niet zomaar op een zichtrekening te laten staan. Als je je geld meteen van de eerste dag wil laten opbrengen, dan kan dat bijvoorbeeld op de NIBC Flex spaarrekening.

Verkoop op lijfrente: als de verkoper tot zijn overlijden in de woning wil blijven

In sommige situaties willen mensen hun woning verkopen en er toch nog in blijven wonen tot ze overlijden. Bijvoorbeeld om met het geld voluit van het pensioen te kunnen genieten. Dat kan ook, en gebeurt met een verkoop op lijfrente. Wie op lijfrente koopt, betaalt de prijs niet in één keer, maar in schijven. Wel wordt in praktijk vaak een ‘boeket’ of voorschot voorzien: een eenmalig bedrag dat verschuldigd is bij het ondertekenen van de akte. De koper betaalt de verkoper vervolgens periodiek een rente. De verplichting tot betaling van die rente vervalt dan bij het overlijden van de verkoper of bij het verstrijken van de in het contract vastgelegde termijn.