Vastgoed kopen of renoveren met je aanvullend pensioen

Wie een woning of appartement koopt, een dure renovatie wil uitvoeren of andere vastgoedplannen heeft, moet die natuurlijk kunnen financieren. Dat kan met traditionele oplossingen zoals spaargeld, een lening bij de bank of een lombardkrediet (waarbij je jouw beleggingsportefeuille als onderpand geeft voor de lening). Er bestaat echter ook een andere manier om je vastgoeddromen te financieren: met jouw aanvullend pensioen. Je hoeft daarvoor nog niet eens op pensioen te zijn.

Wat is een aanvullend pensioen?

De meeste Belgen krijgen een aanvullend pensioen via hun werkgever. Dat staat ook wel bekend als een groepsverzekering. Elke maand zetten de werkgever en/of de werknemer een som geld opzij, dat belegd wordt door een pensioeninstelling. Zodra je op pensioen bent, krijg je het geïnvesteerde kapitaal terug met daar een rendement bovenop. Dat kan in één som zijn, of in verschillende schijven.

Een aanvullend pensioen zit in de tweede pijler van ons pensioensysteem. Niet alleen werknemers kunnen overigens een aanvullend pensioen opbouwen. Ook sommige contractuele ambtenaren, geconventioneerde zorgverstrekkers en zelfstandigen kunnen een aanvullend pensioen opbouwen.

Aanvullend pensioen aanwenden vóór je pensioen

Het geld in jouw aanvullend pensioen kan je in de regel pas opnemen als je effectief met pensioen gaat. Maar er is één belangrijke uitzondering. Je kan namelijk een stuk van de opgebouwde reserves al vóór je pensioen aanwenden om vastgoedplannen te financieren. Een appartement, huis of bouwgrond kopen bijvoorbeeld. Maar ook (ver)bouwen, herstellingen en renovatieprojecten komen in aanmerking. Of energie- en kostenbesparende investeringen aan je vastgoed (zoals isoleren, vloerverwarming leggen, zonnepanelen of een warmtepomp installeren).

Het stopt bovendien niet aan onze landsgrenzen. Alle onroerende goederen die binnen de Europese Unie liggen komen in aanmerking, plus IJsland, Noorwegen en Liechtenstein (het Verenigd Koninkrijk valt buiten de scope). Dus ook als je van een tweede verblijf droomt in bijvoorbeeld Spanje, Frankrijk of Nederland kan je van de methode gebruikmaken.

Aanvullend pensioen gebruiken niet altijd mogelijk

Let op: er zijn ook grenzen aan het gebruik van je aanvullend pensioen. Het is altijd een goed idee om je pensioeninstelling te vragen of de aankoop (of werken) die je met jouw aanvullend pensioen wil financieren wel degelijk toegelaten zijn. Je zal bijvoorbeeld geen goedkeuring krijgen als je van plan bent nieuwe meubels of een nieuwe televisie te kopen. Het gaat strikt om onroerende goederen.

Het vastgoed moet je ook een belastbaar inkomen opleveren, al zal dat in de praktijk doorgaans geen problemen opleveren: elke eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een onroerend goed wordt verondersteld onroerende inkomsten te verkrijgen, zelfs voor de eigen woning die hij zelf bewoont (we spreken dan van een ‘fictief’ inkomen).

Voordat je verder begint weg te dromen: controleer ook eerst of de mogelijkheid om jouw aanvullend pensioen te gebruiken voor de financiering van vastgoed, expliciet vermeld staat in het reglement van je pensioeninstelling. Niet elke pensioeninstelling biedt de optie immers aan. Je kan het reglement opvragen bij je pensioeninstelling of eventuele werkgever. Ook op MyPension.be kan je het reglement terugvinden.

Hoeveel aanvullend pensioen kan je opvragen?

Afhankelijk van de voorwaarden van de pensioeninstelling kan je meestal 60 tot 75% van je opgebouwde reserves opvragen, in sommige gevallen zelfs tot 90%. Alles opvragen kan evenwel niet. Dat komt omdat je sociale bijdragen en belastingen moet betalen wanneer je aanvullend pensioen wordt uitgekeerd. De pensioeninstelling houdt daarom een (grote) buffer aan, zodat ze zeker is dat deze rekening achteraf ‘vereffend’ kan worden.

De techniek wordt vooral interessant als je al wat ouder bent en/of meer reserves hebt opgebouwd. Ben je nog maar enkele jaren aan het werk? Dan is het sop wellicht de kolen niet waard om nu al je reserves op te vragen. Een uitzondering zijn jongere zelfstandigen: zij kunnen immers zelf kiezen om (op jonge leeftijd) een grotere reserve op te bouwen. Hoeveel je aan aanvullend pensioen hebt bijeen gespaard, kan je nakijken MyPension.be.

Drie manieren om je aanvullend pensioen aan te wenden

Er zijn drie verschillende manieren waarop je jouw aanvullend pensioen kan benutten om je vastgoedplannen te financieren.

1. Voorschot nemen op je aanvullend pensioen

Als je een voorschot neemt op je aanvullend pensioen, dan betaalt de pensioeninstelling jou een bedrag uit. Deze som mag je dan alleen gebruiken om vastgoed aan te kopen, te bouwen, renoveren, opknappen, enzovoort. Wanneer je op pensioen gaat en jouw aanvullend pensioen wordt uitbetaald, zal het kapitaal van je aanvullend pensioen worden verminderd met het bedrag van dat voorschot.

Hoewel het een voorschot wordt genoemd, krijg je eigenlijk een lening van de pensioeninstelling. je opgebouwde reserves blijven namelijk in je pensioenpotje zitten. Op de manier kunnen ze verder opbrengsten genereren. Op het bedrag dat je als voorschot opneemt, betaal je daarom bij de meeste pensioeninstellingen interesten. Dat klinkt op het eerste gezicht vreemd, want het zijn je eigen reserves. Maar omdat het om een lening gaat (de pensioeninstelling kan het geld niet meer beleggen), zal de pensioeninstelling in ruil doorgaans een compensatie vragen. Dat gebeurt dus onder de vorm van een interest. De hoogte van de interest hangt vooral af van het renteklimaat op dat moment en de pensioeninstelling zelf. Voor je de knoop doorhakt, vergelijk je het aanbod en de voorwaarden van de pensioeninstelling best even met de voorwaarden die jouw bank of een andere bank onder de vorm van een krediet aanbieden.

Als je wil kan je het voorschot ook voortijdig terugbetalen aan de pensioeninstelling. Bijvoorbeeld wanneer je een schenking of erfenis kreeg. Op die manier zal je minder interest betalen. Voortijdig terugbetalen is vrijwillig, behalve in één geval: als het vastgoed waarvoor je een voorschot kreeg, uit je vermogen verdwijnt. Die voorwaarde beperkt zich niet enkel tot een aankoop/verkoop van een woning. Stel dat je het voorschot gebruikt hebt om je woning te renoveren en zonnepanelen te leggen. Als je later beslist om de woning te verkopen, dan moet je het voorschot direct terugbetalen aan de pensioeninstelling. Je voldoet namelijk niet meer aan de voorwaarde dat het geld op dat moment voor je vastgoeddoeleinden werd aangewend.

2. Aanvullend pensioen als onderpand voor een lening

Als je een (hypothecaire) lening aangaat om je vastgoedplannen te verwezenlijken, dan kan je jouw aanvullend pensioen gebruiken als (extra) waarborg of onderpand voor de terugbetaling van die lening. Dat kan bijvoorbeeld nuttig zijn als je kredietverstrekker extra zekerheid wil vooraleer ze jou een lening toekent.

In dit geval zal de pensioeninstelling je geen geld lenen (je betaalt dan ook geen rente), maar ermee instemmen dat de kredietinstelling jouw aanvullend pensioen kan aanspreken wanneer je niet in staat blijkt om je lening terug te betalen en/of je overlijdt voordat je de lening volledig afbetaalde.

3. Aanvullend pensioen als ‘wedersamenstelling’ van je hypothecaire lening

Bij een lening met wedersamenstelling ga je een lening bij een bank aan zonder dat je kapitaal aflost tijdens de looptijd. Je betaalt tijdens de looptijd alleen interesten. Wanneer het aanvullend pensioen wordt uitbetaald, wordt het geleende bedrag in één keer terugbetaald aan de kredietverstrekker. Dit gebeurt dan vanuit het potje van jouw aanvullend pensioen wanneer je op pensioen gaat of overlijdt.

De pensioeninstelling rekent hiervoor geen intresten aan. De intresten die de bank daarentegen aanrekent, zullen evenwel hoger liggen dan bij een klassieke lening omdat je tijdens de looptijd geen kapitaal aflost.