Overstappen van variabele naar vaste rente voor je woonlening

Belgen kiezen traditiegetrouw meestal voor een vaste rentevoet als ze geld lenen voor een woning. Dat blijkt uit cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet. Tussen 1997 en 2021 koos zo’n 70% van Belgen met een hypothecaire lening voor een vaste rentevoet, 30% ging voor een variabele rentevoet. Volgens de meest recente gegevens koos zelfs 85% van de kredietnemers in het derde kwartaal van 2022 voor een vaste rentevoet.

Wie voor een vaste rentevoet gaat, kiest voor gemoedsrust. Je bent namelijk zeker dat een wijziging in het renteklimaat geen invloed heeft op het bedrag dat je afbetaalt. Wie iets meer risico-appetijt heeft, kan voor een flexibele rentevoet kiezen. Als de evolutie van het renteklimaat in jouw voordeel uitdraait, zal het maandelijks bedrag dat je aflost dalen. Combineren is natuurlijk ook mogelijk, door een deel met een vaste en een deel met een flexibele rentevoet te lenen.

Grofweg na de financiële crisis van 2008 tot en met 2021 was het over het algemeen een logische zet om voor een vaste rentevoet te gaan, omdat de rente op hypothecaire kredieten in die periode historisch gezien laag was. Maar ook voor een variabele rente viel wat te zeggen: wie zijn lening tot en met 2021 enkele keren herzien zag, kon per slot van rekening genieten van nóg lagere rentevoeten.

Wat nu met je variabele rentevoet?

Vandaag is de situatie een stuk uitdagender geworden voor wie een lening heeft met een variabele rentevoet. Dat komt onder meer omdat de Europese Centrale Bank in 2022 een aantal renteverhogingen doorvoerde. Zowel nieuwe leningen met een vaste rentevoet als leningen met een flexibele rentevoet zijn daardoor duurder geworden. Volgens de rentebarometer van Immotheker/Finotheker zijn de rentevoeten in 2022 zelfs grofweg verdubbeld tot verdrievoudigd (afhankelijk van het type lening en looptijd).

Kijk je binnenkort aan tegen je jaarlijkse, driejaarlijkse of vijfjaarlijkse herziening? Dan zal jeu een pak meer interesten betalen dan vandaag.

Volgens de huidige consensus (het gemiddelde van de verwachtingen van economen) komen er in de eerste helft van 2023 overigens nog renteverhogingen op ons af. Als je een lening hebt met een flexibele rentevoet, is het dan ook logisch dat je jezelf afvraagt hoeveel je binnenkort zal moeten afbetalen. En of het niet beter is om die flexibele rentevoet ‘in te wisselen’ voor een vaste. Want wat als de rente de komende jaren blijft stijgen…?

Plafond voor variabele rentevoet

Hoe hard kunnen de rentestijgingen je pijn doen als je een variabel woonkrediet heeft? Het antwoord zit in de wet: een variabele rentevoet mag nooit meer stijgen dan ze kan dalen. Dat betekent dus dat de bank je originele rentevoet (de rentevoet op het moment dat je de hypothecaire lening afsloot) maximaal kan verdubbelen. Overigens legt een bank ook een cap vast: de maximale afwijking gedurende de looptijd van je woonlening. Een voorbeeld maakt dat duidelijk:

• Een cap +1 betekent dat een variabele rentevoet van 3% (bij aanvang van je woonlening) tot de grens van 4% kan stijgen en tot de grens van 2% kan dalen.
• Bij een cap +2 staat de bovengrens (bij een variabele rentevoet van 3%) vast op 5% en de ondergrens op 1%.

Sommige banken hanteren ook een hybride formule, waarbij de rente bij de eerste herziening niet kan stijgen of dalen en pas vanaf de tweede herziening aangepast wordt aan de rentestand. Het is sowieso een goed idee om nog eens grondig je contract na te kijken.

Zal de hypothecaire rentevoet nog verder stijgen?

Op (middel)lange termijn is het erg moeilijk te voorspellen hoe de rente zal evolueren. Dat hangt vooral af van de economische ontwikkelingen en verwachtingen. De meeste economen verwachten dat we in 2023 tot een rentepiek zullen komen, en dat de Europese Centrale Bank de rente vanaf dan niet meer zal verhogen. Alleen is het de vraag hoe lang de rente op die piek zal blijven staan en wanneer er dan renteverlagingen zullen komen. Dat zou volgens sommigen al in 2023 kunnen, anderen zien pas een renteverlaging véél later gebeuren.

Maar het kan ook zijn dat die verwachtingen niet kloppen. Er zijn veel factoren die ook een invloed hebben maar niet of nauwelijks te voorspellen zijn. Neem bijvoorbeeld de oorlog in Oekraïne of de coronapandemie. Die hebben een sterke invloed gehad op het rentebeleid van de centrale banken. Om maar te zeggen: je lening vandaag omzetten naar een vaste rentevoet enkel en alleen op basis van de huidige economische perspectieven, kan riskant zijn.

Overstappen naar een vaste rentevoet?

Niemand kan precies inschatten hoe hoog of laag de rente over pakweg 3 of 5 jaar zal staan. Plus: je variabele rentevoet kan nooit meer dan verdubbelen. Dit neemt niet weg dat je misschien alsnog liever wil overstappen naar een vaste rente. Dat kan zeker, als je daarvoor een kleine omweg wil maken. Je hebt immers het recht om je lening vervroegd terug te betalen – die je kan financieren via een lening met een vaste rente, een herfinanciering dus.

Zo’n herfinanciering komt natuurlijk met een prijskaartje. Op de terugbetaalde lening (met een variabele rente) zal je een weder­beleggings­vergoeding moeten betalen. Die komt overeen met maximaal drie maanden interest op het nog uitstaande bedrag (enkel drie maanden interest, dus niet drie keer het volledige bedrag dat je maandelijks aflost).

Voor de nieuwe hypothecaire lening zal je vandaag een veel minder gunstige vaste rentevoet krijgen dan enkele jaren geleden. Als je bovendien gaat voor een herfinanciering via een andere bank, dan zal je ook de hypothecaire waarborg in het voordeel van je oude bank moeten laten schrappen (de zogenaamde handlichting) en een nieuwe hypothecaire waarborg in het voordeel van je nieuwe bank laten vestigen. Dat betekent: langsgaan bij de notaris (aktekosten en erelonen) en dossierkosten bij je nieuwe bank omdat je een nieuwe lening aangaat. Die kosten kunnen snel duizenden euro’s oplopen (al zijn ze afhankelijk van het bedrag dat je leent), en zijn meestal te veel om ze te verantwoorden. Blijf je bij jouw huidige bank, dan vermijd je deze kosten. Maar je bank is wellicht niet geneigd om je hun beste vaste rentevoet te geven. Zij gaan er namelijk vanuit dat – omwille van de extra kosten – je niet zomaar zal veranderen.

Ben je benieuwd of een herfinanciering voor je de moeite is of niet? Dan kan je bijvoorbeeld op Spaargids.be een simulatietool vinden.