Kan je als verhuurder een huurder weigeren?

Steeds vaker kopen Belgen extra vastgoed om te verhuren. Ongeveer 1 op 6 Belgische gezinnen beschikte in 2020 naast de gezinswoning nog over ander vastgoed. Dat kwam onder meer door de extreem lage rente (waardoor het goedkoop was om te lenen), het recordbedrag aan spaargeld en natuurlijk ook het rotsvaste vertrouwen van de Belg in vastgoed.

Als verhuurder mag je in België kiezen hoeveel huur je vraagt voor een woning, appartement, garagebox of ander vastgoed. Bovendien mag je ook kiezen aan wie je het vastgoed verhuurt. Alleen is er wel een grens tussen selecteren en discrimineren.

Wanneer is er discriminatie?

Als je verschillende kandidaat-huurders hebt, wil je natuurlijk de beste hebben. Eentje die op tijd betaalt, geen overlast veroorzaakt, je niet elk weekend opbelt voor het minste akkefietje en je woning in goede staat houdt. Je kan in dat geval een selectie maken tussen kandidaten, maar je mag daarbij niet discrimineren. Er sprake van discriminatie als je je keuze laat beïnvloeden door een van deze criteria:

• geslacht (hierbij inbegrepen zwangerschap, moederschap en transseksualiteit)
• genderidentiteit, genderexpressie, seksuele geaardheid
• leeftijd
• burgerlijke staat
• geboorteplaats of -datum
• roerend en onroerend vermogen
• geloof of levensbeschouwing
• politieke overtuiging
• lidmaatschap van vakbond
• taal
• gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische eigenschap
• sociale positie
• nationaliteit, ras, huidskleur, afkomst, of nationale of etnische afstamming

Als je bijvoorbeeld een huurprijs van 800 euro per maand vraagt, maar je verhoogt die naar 850 euro omdat de huurder rookt, dan is er sprake van discriminatie (je mag echter wel een rookverbod opnemen in het contract). Als je in je advertentie opneemt ‘contract onbepaalde duur vereist’, of ‘OCMW zich onthouden’ wordt dit eveneens discriminerend beschouwd.

Wat bij twijfelgevallen?

Maar wat als je een appartement op de vierde verdieping verhuurt waar geen lift aanwezig is? Kan je dan een rolstoelgebruiker weigeren? Ja, dat kan wel, want dan is het verschil in behandeling te rechtvaardigen. Ook als je een woning verhuurt voor iemand met een beperking is het redelijk dat je vraagt naar de aard van de beperking, want dat is vaak essentieel om te weten of de woning geschikt is. Een rolstoelgebruiker mag je wel vragen om een kleine aanpassing aan je woning te doen (bijvoorbeeld een hellend vlak installeren aan de voordeur), waarvan de kosten via een tegemoetkoming van de overheid kunnen worden gecompenseerd. Stem je niet in, dan kan dat discriminatie zijn.

De beoordeling van discriminatie behoort toe aan de rechtbanken. Zij kunnen de staking van de discriminatie bevelen, een dwangsom of een schadevergoeding opleggen of in bepaalde gevallen zelfs een verhuurder strafrechtelijk veroordelen en boetes en celstraffen opleggen. Het is niet nodig dat een verhuurder de bedoeling had om te discrimineren. Zodra een verhuurder een ongerechtvaardigd onderscheid maakt op basis van bijvoorbeeld leeftijd of taal is er sprake van discriminatie, ongeacht of de verhuurder dat zo bedoelde of niet.

Wat mag wel om een huurder te weigeren?

Je kan economische redenen aanhalen om een huurder te weigeren. Zo kan je iemand weigeren als hij of zij niet kan aantonen over voldoende middelen te beschikken om de huur te betalen. Deze weigering heeft dan te maken met je belangen als verhuurder. Je wil immers zeker zijn dat je het huurgeld elke maand netjes kan ontvangen; of de kandidaat-huurder nu links of rechts stemt bij de verkiezingen is niet van belang.

Om te weten of een kandidaat-huurder maandelijks de huur kan betalen, mag je naar de hoogte van het inkomen vragen. Zo mag je bijvoorbeeld om de loonbrief van een kandidaat-huurder vragen (de naam en het adres van de werkgever mogen onleesbaar zijn gemaakt). Je kan ook om een bewijs van betaling van vorige huur, een solvabiliteitsattest van de bank of het aanslagbiljet vragen als de kandidaat-huurder een zelfstandige is. Je mag echter niet naar de bron van het inkomen vragen of naar het beroep. En uiteraard mag je geen kopieën maken van deze documenten; je dient ze meteen terug te geven. Als verhuurder kan je ook geen inlichtingen inwinnen over eventuele schulden. Deze informatie is beschikbaar bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren, maar is enkel voor banken toegankelijk.

De sectorvereniging Verenigde Eigenaars hanteert een regel dat een kandidaat-huurder ongeveer drie keer de huurprijs (zonder kosten) als inkomen moet kunnen voorleggen. Voor een woning met een huurprijs van 700 euro betekent dit 2.100 euro aan netto-inkomsten. Zijn deze netto-inkomsten lager, dan zou je de huurder kunnen weigeren. Je baseert je echter best niet alleen op de loonbrief om een oordeel vellen. Hou ook rekening met bijvoorbeeld kinderbijslag, alimentatiegeld, of andere inkomsten.

Welke informatie mag een verhuurder aan een kandidaat-huurder vragen?

Zolang de kandidaat de woning niet bezocht heeft, mag je enkel de naam en voornaam, een telefoonnummer en e-mailadres vragen.

Heeft de kandidaat-huurder de woning bezocht, kan je als verhuurder andere gegevens vragen als deze relevant zijn bij het zoeken naar de geschikte huurder:

• Identiteitsgegevens: voornaam en naam, adres, gsm-nummer en e-mailadres (desgewenst: vaste telefoon en faxnummer).
• Burgerlijke staat
• Gezinssamenstelling: aantal volwassenen en kinderen en hun leeftijd
• Huisdieren: soort en aantal
• Maandelijks netto-inkomen en huidige huurprijs
• Een bewijs van betaling van vorige huur, een solvabiliteitsattest van de bank of het aanslagbiljet als de kandidaat-huurder een zelfstandige is

Wat mag je als verhuurder niet vragen?

• kopie van identiteitskaart of paspoort, of het rijksregisternummer
• bankrekeningnummers of de saldi van de bankrekeningen
• een uittreksel uit het strafregister
• onroerende eigendommen in bezit
• bron van inkomsten
• het automerk en eventuele nummerplaat mag je alleen vragen als het relevant is bij het opstellen van het contract, bijvoorbeeld als je een woning met een autostaanplaats verhuurt

Mag je een hogere huurprijs vragen dan degene die geafficheerd is?

Je bent verplicht om de huurprijs en de kosten en lasten te afficheren, maar je kan de huurprijs wél verhogen (of verlagen). Dat kan bijvoorbeeld interessant zijn als er heel veel belangstelling is van verschillende kandidaat-huurders. Om dat te kunnen doen moet wel eerst duidelijk zijn dat de geafficheerde huurprijs geen aanbod is, maar een vraagprijs. Een vraagprijs houdt namelijk in dat er nog discussie mogelijk is. Zorg er wel voor dat je dezelfde (hogere) prijs aan alle kandidaat-huurders vraagt en maak daarin geen onderscheid. Zo niet kan een kandidaat-huurder beweren dat het om discriminatie gaat.

Als verhuurder kan je overigens kandidaat-huurders ook tegen elkaar uitspelen. Een veiling organiseren ligt moeilijk, maar als verhuurder kan je wel van de kandidaat-huurders vragen apart een bod te laten uitbrengen om dan vervolgens een keuze te maken. Ook hier is het wel belangrijk om een vraagprijs te afficheren.