Investeren in garageboxen? Vergeet de fiscus niet

Een snelle blik op gespecialiseerde vastgoedsites leert dat je al een vrijstaande garage kunt kopen voor 15.000 euro. In stedelijke centra stijgt dat tot 30.000 à 40.000 euro, aan de kust vallen prijzen te noteren van zowat 45.000 euro of meer.

Bij verhuring mag je rekenen op een maandelijks inkomen tussen zowat 50 euro en 120 euro. Uiteraard hangt alles af van vraag en aanbod. Zo zal je in de kern van een grote stad veel meer kunnen vragen dan op het platteland, waar nog vlot op de weg kan worden geparkeerd.

Een kandidaat-investeerder moet echter ook rekening houden met enkele fiscale aspecten.

Btw

Het eerste is de btw. Je bent btw-plichtig als je een garage, een box of een autostaanplaats verhuurt. Als verhuurder moet je een btw-nummer aanvragen wil je de garage op regelmatige basis verhuren.

Vrijstellingsregeling voor btw

Of je btw moet aanrekenen, hangt af van het jaarlijks huurinkomen dat je uit je garages haalt.

Bedraagt dat meer dan 25.000 euro, dan moet je 21% btw aanrekenen aan de huurders, periodieke btw-aangiften indienen en het btw-bedrag dat je ontving van de huurders, doorstorten naar de Staatskas. Wel kan je de btw die je betaalde in het kader van de verhuur, bijvoorbeeld schilderwerken, in aftrek brengen.

Blijf je onder dat bedrag of ben je door een andere economische activiteit niet btw-plichtig, dan kan je genieten van de vrijstellingsregeling voor btw. Je hoeft geen btw te vragen aan je huurders en voor de periodieke aangiftes ben je ook vrijgesteld. 

Dat levert de bizarre toestand op dat eenzelfde garage voor de huurder 21% duurder kan zijn indien ze wordt gehuurd van een grote verhuurder dan wanneer ze wordt gehuurd van iemand die er slechts een beperkt inkomen uit haalt.

Deze vrijstellingsregeling voor kleine verhuurders geldt overigens niet als je van de verhuring jouw beroep maakt. In dat geval moet je steeds btw aanrekenen. De huurinkomsten zullen bij hem ook worden belast als beroepsinkomsten of als een divers inkomen.

Garage als deel van een contract of een gebouwencomplex

De btw-regeling voor garages speelt alleen voor vrijstaande garages die je apart verhuurt. Verhuur je een garage, box of autostaanplaats aan een huurder waaraan je ook een onroerend goed verhuurt, of wanneer die deel uitmaken van eenzelfde gebouwcomplex, dan moet je geen btw aanrekenen.

Inkomstenbelasting

Hoe zit het met de inkomstenbelastingen? De verhuring van een garagebox vergelijkbaar met de verhuring van een woning. Verhuur je ze aan een particulier die ze louter voor privédoeleinden gebruikt, dan wordt je belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, dat door de fiscus automatisch met 40 procent wordt verhoogd. Verhuur je ze aan iemand die de huursommen ook deels of volledig aftrekt als beroepsgebonden uitgaven, dan zal he belast worden op de werkelijke huurinkomsten.

Onroerende voorheffing

Op garageboxen moet ten slotte jaarlijks ook onroerende voorheffing worden betaald. Deze kan u, net zoals dit bij een huurovereenkomst voor een onroerend goed geldt, niet doorrekenen aan de huurder.