Hoeveel belasting betaal je op je woning? Het Kadastraal Inkomen uitgelegd

Wat is het kadastraal inkomen?

Alle woningen en gronden in België hebben een kadastraal inkomen (KI). Dat KI geeft de theoretische huurwaarde weer van een gebouw of stuk grond. Het KI stemt overeen met de jaarlijkse nettohuur die je, in normale omstandigheden, zou ontvangen als je het gebouw verhuurt of de grond verpacht. Netto, omdat er ook forfaitaire kosten voor onderhoud en herstelling van het KI worden afgetrokken: 40% voor gebouwen en 10% voor gronden.

Wat bepaalt de hoogte van het kadastraal inkomen?

De Federale Overheidsdienst Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) - beter bekend als het ‘Kadaster’ - stelt voor alle vastgoed het kadastraal inkomen vast. Om het KI te berekenen houdt de administratie rekening met een heleboel gegevens. Dit zijn de belangrijkste:

• Locatie: een woning in een stedelijk gebied zal doorgaans een hoger kadastraal inkomen hebben dan een vergelijkbaar pand op het platteland. Ook de situering in de gemeente en zelfs in de straat kunnen een rol spelen, net als de algemene toegankelijkheid van de locatie.
• Oppervlakte: de totale oppervlakte van het pand en de grond waarop het staat. Hoe meer vloeroppervlakte, hoe meer verdiepingen, hoe meer kamers … hoe hoger het KI.
• Type woning: een open bebouwing zal een hoger KI hebben dan een gelijkaardige halfopen woning of een gesloten bebouwing.
• Bouwjaar en staat van onderhoud: oudere gebouwen kunnen een lager kadastraal inkomen hebben, tenzij ze gerenoveerd en gemoderniseerd zijn.
• Voorzieningen en comfort: de aanwezigheid van voorzieningen zoals centrale verwarming, airconditioning, de graad van afwerking en dergelijke kunnen het kadastraal inkomen verhogen. Ook de aanwezigheid van een kelder, een garage, het aantal badkamers … speelt mee.
• Marktwaarde: hoewel het KI niet direct gekoppeld is aan de marktwaarde, wordt er wel gekeken naar vergelijkbare vastgoedtransacties in de omgeving om een schatting te maken.
• Type gebruik: residentieel, commercieel of industrieel gebruik kan ook invloed hebben op het kadastraal inkomen.

Normaal gezien moet de administratie elke tien jaar een herschatting doen van alle gebouwen en gronden om rekening te kunnen houden met factoren zoals veroudering, wijzigingen in de algemene bouwtechnieken, toegenomen comfort, gewijzigde omgevingsfactoren, enzovoort. In 1975 werd dat wettelijk vastgelegd. Alleen: die wet bleef dode letter en is er sinds 1975 nooit een herziening geweest. Als tussenoplossing wordt het KI sinds 1991 jaarlijks aangepast aan de evolutie van het indexcijfer van de consumptieprijzen.

Waarom is het kadastraal inkomen belangrijk?

Het kadastraal inkomen is niet alleen een theoretische waardebepaling. Het heeft ook concrete fiscale implicaties. Het KI is de basis waarop de belasting op je vastgoed wordt berekend: de zogenaamde onroerende voorheffing.

De onroerende voorheffing is gelijk aan een percentage van het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van je woning. Het percentage van de heffing varieert naargelang het gewest waarin je woont. De gewestelijke basisheffing is overigens slechts een kleiner deel van de onroerende voorheffing die je moet betalen. Ook de provincies, agglomeraties en gemeenten heffen belastingen (de zogenaamde opcentiemen), gebaseerd op de gewestelijke basisheffing. Het aantal opcentiemen dat ze heffen kan ieder jaar verschillen; de gemeente- en provincieraden leggen dat jaarlijks vast.

Goed om weten: je kan ook een korting krijgen op de onroerende voorheffing, bijvoorbeeld als je een bescheiden woning hebt, voor gezinnen met minstens twee kinderen (die recht geven op kinderbijslag), voor mensen met een handicap en voor beschermde gebouwen.

Moet de huurder of eigenaar de onroerende voorheffing betalen?

De verhuurder-eigenaar moet de onroerende voorheffing betalen. Dat is wettelijk vastgelegd. Let wel, dit geldt enkel voor woninghuur en niet noodzakelijk voor handelshuurovereenkomsten. Ook voor bijvoorbeeld de huur van een garage of kantoor kan wél worden overeengekomen dat de huurder de onroerende voorheffing betaalt.

Waar vind ik het kadastraal inkomen van mijn woning?

Je kan het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van je woning opzoeken op MyMinfin. Eenmaal ingelogd, klik je door naar ‘mijn woning en mijn onroerende goederen’. Je kan het KI ook terugvinden op je vorige aanslagbiljet van de federale personenbelasting of dat van de regionale onroerende voorheffing.

Het geïndexeerd kadastraal inkomen verkrijg je door het kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met de zogenaamde indexatiecoëfficiënt. Dat is een getal dat elk jaar aangepast wordt. De coëfficiënt bedraagt 2,0915 voor aanslagjaar 2023. Stel dat je niet-geïndexeerd kadastraal inkomen 900 euro bedraagt, dan bedraagt je geïndexeerd kadastraal inkomen 1.882 euro.

Moet je het kadastraal inkomen aangeven in je belasting?

Voor de gezinswoning wordt de belasting afgerekend via de onroerende voorheffing die je jaarlijks moet betalen. Het kadastraal inkomen van je eigen gezinswoning moet je dus niet invullen op je jaarlijkse aangifte.

Bezit je nog ander onroerend goed? Dan moet je daarvoor het KI wél invullen in je belastingaangifte. Denk aan een tweede verblijf, een woning die je verhuurt of een stuk landbouwgrond dat je erfde. Voor deze goederen betaal je dus de onroerende voorheffing én daarbovenop ook belastingen via je belastingaangifte. In je aangifte vermeld je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (naast de code 1106/2106).

Verhuur je bijvoorbeeld een woning aan een particulier? Dan krijg je niet alleen elk jaar een uitnodiging in de bus om de roerende voorheffing te betalen. Je wordt daarbovenop ook belast via de (federale) belastingaangifte. Om die belastbare basis te bepalen wordt het geïndexeerd KI vermeerderd met 40%. Daarop word je dan belast via progressieve tarieven die tot 50% oplopen. Als de eigendom voor beroepsdoeleinden of aan een vennootschap wordt verhuurd, moet je ook de reëel ontvangen huurinkomsten aangeven.

Heb je een meldingsplicht als je verbouwt of renoveert?

Transformeer je een bouwvallig huis tot een luxueuze woning? Dan zal je kadastraal inkomen niet meer up to date zijn. Het fictieve huurinkomen van je woning zal namelijk een pak gestegen zijn, en dus moet ook je kadastraal inkomen aangepast worden. Je zal dus meer onroerende voorheffing op je woning moeten betalen.

Het KI zal stijgen na verbouwingen die de nuttige oppervlakte en/of het comfort verhogen. Als je bijvoorbeeld een extra badkamer installeert, een zolder ombouwt tot een slaapkamer, een veranda aanbouwt … dan zal je KI ook stijgen. Terwijl het KI kan stijgen, kan het aan de andere kant ook dalen. Bijvoorbeeld als je een aanbouw afbreekt en niets in de plaats bouwt.

Bij verbouwingen waarvoor je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt, zal je gemeente het Kadaster automatisch op de hoogte brengen. Je zal dan spontaan een bericht van herberekening krijgen. Voor werken waarvoor geen vergunning nodig is, moet je wél zelf het Kadaster informeren.

Elk jaar worden tienduizenden woningen en appartementen in België door het kadaster herberekend.

Wat als je nalaat om wijzigingen te melden?

Je hebt werken uitgevoerd die een impact op het KI hebben, maar je meldt die niet? Dan riskeer je minstens een boete. En die kan oplopen tot 3.000 euro.

De administratie ontvangt van verschillende bronnen informatie over gebouwen, onder meer via stedenbouwkundige vergunningen, verkoopaktes en info vanuit de gemeentes. Daarnaast voert de dienst ook zelf controles uit, steekproefsgewijs of bij een vermoeden van onregelmatigheden. Dat kan bijvoorbeeld door ter plaatse te kijken of door zoekertjes op immosites te screenen.

Als uit een controle blijkt dat de gegevens niet meer in lijn zijn met de gegevens waarover de administratie beschikt, dan neemt ze contact op met de eigenaar. Naast een mogelijke boete kan ook het KI worden aangepast. Dat betekent dat de onroerende voorheffing herberekend wordt op het nieuwe KI, eventueel met terugwerkende kracht.

Wat als je niet akkoord gaat met een herziening?

Als je niet akkoord gaat met het vastgestelde KI, dan moet je binnen de twee maanden na de kennisgeving een gemotiveerd bezwaarschrift indienen met een tegenvoorstel. Je kan dit bezwaarschrift onder meer onderbouwen met vergelijkbare eigendommen in dezelfde buurt aan lagere KI’s.

Hoe groot is de fiscale impact van een verhoogd kadastraal inkomen?

Een hoger KI heeft een weerslag op de belastingen die je moet betalen. Een voorbeeld.

Isabel bezit een huis in Sint-Niklaas met een niet-geïndexeerd KI van 900 euro. Ze woont zelf en alleen in het huis. Ze betaalt 809,11 euro onroerende voorheffing (74,72 euro voor het gewest + 110,94 euro voor de provincie + 623,45 euro voor de gemeente). Na een stevige renovatie en uitbreiding is haar niet-geïndexeerd KI met 25% gestegen tot 1.125 euro. Op die manier stijgt de onroerende voorheffing naar 1.011.49 euro. Ze zal dus 202,38 euro meer belastingen betalen.

Stel nu dat Isabel twee huizen heeft in Sint-Niklaas, met een identiek niet-geïndexeerd KI van 900 euro. Het ene huis bewoont ze zelf, het andere huis verhuurt ze. Terwijl ze voor de ene woning enkel onroerende voorheffing (809,11 euro) betaalt, zal ze voor de tweede onroerende voorheffing (809,11 euro) betalen én zal ze ook belast worden via haar belastingaangifte. Die laatste wordt berekend door het geïndexeerde KI (1.882 euro) te vermeerderen met 40%, wat neerkomt op 2.634,8 euro. Tegen het maximale tarief van 50% betekent dat 1.317,4 euro belasting, boven op de onroerende voorheffing van 809,11 euro.

Stel nu dat het niet-geïndexeerde KI van de verhuurde woning met 25% opwaarts herzien wordt tot 1.125 euro. Dan stijgt niet alleen de onroerende voorheffing naar 1.011.49 euro (+ 202,38 euro). Dan stijgt ook de verschuldigde belasting via haar aangifte. Het geïndexeerd ki bedraagt dan 2.353 euro. Verhoogd met 40% en tegen het maximale tarief van 50% betekent dat 1.647,1 euro belasting (een stijging 329,7 euro), boven op de onroerende voorheffing van 809,11 euro.

Een verhoging van het kadastraal inkomen komt dus ook met zwaardere fiscale druk.