Logements hors de prix ? Découvrez comment aider financièrement vos enfants

Généralement, les 20 à 30 ans semblent attendre plus longtemps avant d’acheter un bien immobilier. Selon Fednot, la Fédération des notaires de Belgique, un acheteur de biens immobiliers sur quatre avait moins de 30 ans en 2020. Une conséquence, entre autres, de la hausse des prix de l’immobilier. Au cours des cinq dernières années, le prix moyen d’une maison a augmenté de 18 %, celui d’un appartement de 10 %. L’an dernier, le prix moyen d’une maison était supérieur de 15 000 € à celui de 2019. Pour un appartement, il fallait compter 16 000 € de plus que l’année précédente.

Par ailleurs, les jeunes acheteurs n’ont pas encore accumulé beaucoup de fonds propres par rapport aux acheteurs plus âgés. Il s’agit pourtant d’une condition importante pour acheter son propre logement. Les banques ne sont pas toujours prêtes à financer la totalité du prix d’achat, sans oublier les frais liés à l’achat (tels que les droits d’enregistrement, les honoraires de notaire, les frais administratifs, etc.), qui peuvent varier entre 10 % et 20 % du prix d’achat.

Pour un jeune acheteur, le soutien des parents, par exemple, peut donc faire la différence. Selon une étude menée par Immotheker, environ 20 % des couples et 15 % des célibataires reçoivent une somme de leurs parents pour l’achat d’un logement. Ces centimes supplémentaires ne s’avèrent pas seulement utiles pour l’achat à proprement parler, mais également lors de la négociation d’un prêt hypothécaire avec la banque. Par ailleurs, plus l’apport personnel est élevé, plus les taux que vous pouvez négocier sont intéressants.

Soutenir financièrement vos enfants pour l’achat d’un logement

L’accompagnement de votre ou vos enfants dans leur projet de logement peut se faire de différentes manières. Le moyen le plus courant est la donation ou le prêt.

1. Donation

À votre décès, vos enfants paient des droits de succession sur l’argent dont ils héritent. Ces taux peuvent atteindre 30 % (jusqu’à 27 % en Flandre). Il peut donc s’avérer fiscalement avantageux de faire une donation de vivant, par exemple pour l’achat d’un logement. Attention, une donation est définitive. Ce qui est donné est donné.

Une donation est généralement effectuée de deux manières : par virement bancaire ou par acte notarié.

Donation par virement bancaire

Si vous faites une donation par virement bancaire, vous transférez l’argent sur le compte de votre enfant. Lorsque vous effectuez le virement, il est préférable de ne pas mentionner qu’il s’agit d’une « donation ». Vous devez ensuite rédiger un document d’accompagnement, également appelé pacte adjoint. Ce document confirme que vous avez effectué un cadeau par virement bancaire. Le pacte adjoint sera envoyé par courrier recommandé.

Il n’est pas nécessaire d’enregistrer une donation par virement bancaire. Vous ne devez pas non plus payer de droits de donation sur ce montant. Si vous êtes encore en vie trois ans après la donation par virement bancaire (éventuellement quatre ans à partir du 1er juillet 2021), votre enfant ne paie pas de droits de succession. Si vous décédez au cours de cette période prédéterminée, votre enfant devra payer des droits de succession. Le montant des droits de succession dépend du lieu où le testateur a vécu au cours des cinq dernières années. À Bruxelles et en Wallonie, ce taux peut atteindre 30 %, en Flandre 27 %. Pour plus d’informations sur les tarifs exacts, veuillez consulter le site web notaire.be.

Avec un acte notarié

Si vous donnez de l’argent à votre enfant par l’intermédiaire d’un notaire, vous payez des droits de donation de 3,3 % en Région wallonne (3 % en Région flamande et en région bruxelloise) sur le montant, plus les frais de notaire. Votre enfant ne doit pas payer de droits de succession, même si vous décédez dans les trois ans.

Autre avantage : avec un acte notarié, vous pouvez également lier certaines conditions à la donation. Par exemple, vous pouvez indiquer explicitement que le montant ne peut être utilisé que pour l’achat d’un logement. L’argent ne peut donc pas être utilisé pour acheter un camping-car, une voiture de sport ou un voyage autour du monde, par exemple.

Votre enfant est marié ? Dans ce cas, vous pouvez éventuellement stipuler dans l’acte que la donation reste le bien propre de votre enfant et ne peut être incluse dans la communauté dite matrimoniale des biens. Cela dépend en effet du régime sous lequel votre enfant est marié. Votre notaire vous fournira davantage d’informations sur les clauses d’exclusion.

2. Prêt

Vous pouvez également choisir de prêter de l’argent à votre enfant. En principe, votre enfant doit rembourser ce montant dans son intégralité. En contractant un prêt, vous pouvez prêter plus à un enfant qu’à un autre, sans compromettre leur égalité.

Dans le cas d’un prêt, vous pouvez aussi décider ultérieurement d’annuler les dettes et de transformer le prêt en don. Dans ce cas, vous devez à nouveau tenir compte de la réserve : vos enfants ont chacun droit à une part égale de la moitié de votre héritage. Si vous décédez avant le remboursement du prêt, le solde restant sera déduit de la part à laquelle cet enfant a droit. Si vous décédez dans les trois ans (ou bientôt quatre), votre enfant devra payer des droits de succession sur le montant restant.

Vous envisagez d’accorder un prêt ? Voici quelques conseils :

• Vous pouvez être confronté à des coûts inattendus dans vos « vieux jours ». Soyez donc réaliste et gardez une épargne suffisante en réserve.
• Vous n’êtes jamais obligé de facturer des intérêts. Si vous le faites, vous devrez payer un précompte mobilier de 30 % sur les intérêts perçus, car le fisc les considère comme des revenus mobiliers.
• Essayez d’évaluer de manière réaliste la capacité de remboursement de vos enfants. Plus le prêt est important, plus le remboursement est conséquent. Concluez des accords précis sur la somme empruntée, les modalités de remboursement et les garanties.
• Si votre enfant est marié, il est conseillé d’inclure les deux noms dans le contrat de prêt. Si le mariage échoue, vous conservez le droit de réclamer la moitié de chacun.
• N’oubliez pas de parler de la situation à vos autres enfants, surtout dans le cas d’un prêt ou de cadeaux sans application d’intérêts. Cela peut éviter tout ressentiment ultérieur.

Disclaimer
Cet article ne constitue pas un avis juridique et ne doit pas être considéré comme tel. Il est conseillé de vous informer suffisamment et de consulter les services compétents ou des experts en la matière.