Les bases du revenu cadastral et son influence sur vos impôts

Revenu cadastral : de quoi s’agit-il ?

Toutes les habitations et tous les terrains en Belgique possèdent un revenu cadastral (RC), qui reflète leur valeur locative théorique. Ce RC correspond au loyer annuel net que vous percevriez, dans des circonstances normales, si vous mettiez votre immeuble ou votre terrain en location. Ce revenu s’entend net, car les frais forfaitaires d’entretien et de réparation en sont également déduits. Ces frais s’élèvent à 40 % pour les bâtiments et à 10 % pour les terrains.

Comment est déterminé le montant du revenu cadastral ?

Le Service Public Fédéral Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGPD), mieux connu sous le nom de cadastre, établit le revenu cadastral de tous les biens immobiliers. Pour calculer le RC, l’administration prend en compte plusieurs éléments, dont voici les principaux :

• L’emplacement : un bien situé dans une zone urbaine affiche généralement un revenu cadastral plus élevé qu’un bien similaire situé à la campagne. L’emplacement dans la commune et même dans la rue peut également jouer un rôle, au même titre que l’accessibilité générale du site.
• Surface : la surface totale du bien et du terrain sur lequel il se trouve est également prise en compte. Plus la surface est importante, plus le revenu cadastral est élevé. Le nombre d’étages et de pièces du bâtiment influence aussi le montant du revenu cadastral.
• Type de bâtiment : un bâtiment ouvert affichera un revenu cadastral plus élevé qu’une maison semi-ouverte similaire ou qu’un bâtiment fermé.
• Année de construction et état des lieux : les bâtiments plus anciens possèdent généralement un revenu cadastral plus faible, à moins qu’ils n’aient été rénovés et modernisés.
• Aménagements et confort : la présence d’équipements tels que le chauffage central, la climatisation, le degré de finition ainsi que d’autres éléments fait grimper le revenu cadastral. La présence d’un sous-sol et/ou d’un garage, le nombre de salles de bains, etc. jouent également un rôle.
• Valeur de marché : bien que le revenu cadastral ne soit pas directement lié à la valeur de marché, il prend en compte les transactions immobilières comparables dans la région pour établir une estimation.
• Le type d’utilisation (résidentielle, commerciale ou industrielle) peut également avoir une incidence sur le revenu cadastral.

Normalement, l’administration doit procéder tous les dix ans à une réévaluation de tous les bâtiments et terrains afin de tenir compte de facteurs tels que l’obsolescence, l’évolution des techniques générales de construction, l’amélioration du confort, la modification des facteurs environnementaux, etc. En 1975, cette obligation a été fixée par la loi. Mais cette loi est restée sans suite et aucune révision n’a eu lieu depuis 1975. À titre de solution provisoire, le revenu cadastral est adapté chaque année à l’évolution de l’indice des prix à la consommation, depuis 1991.

Pourquoi le revenu cadastral est-il important ?

Le revenu cadastral n’est pas seulement une évaluation théorique. Il a également des implications fiscales concrètes, puisqu’il s’agit de la base de calcul de l’impôt sur la propriété, le fameux précompte immobilier.

Le précompte immobilier correspond à un pourcentage du revenu cadastral indexé de votre propriété. Le pourcentage de la taxe varie en fonction de la région dans laquelle vous habitez. Par ailleurs, la taxe régionale de base ne représente qu’une petite partie du précompte immobilier. Les provinces, les agglomérations et les communes prélèvent également des taxes (appelées centimes additionnels), basées sur la taxe de base régionale. Le nombre de centimes additionnels prélevés varie chaque année et est fixé sur base annuelle par les conseils communaux et provinciaux.

Bon à savoir : les logements modestes, les familles d’au moins deux enfants (qui donnent droit à des allocations familiales), les personnes handicapées et les bâtiments classés bénéficient également d’une réduction de précompte immobilier.

Le locataire ou le propriétaire doit-il payer le précompte immobilier ?

Le propriétaire bailleur est tenu de payer le précompte immobilier. Cette obligation est prévue par la loi. Notez que cette disposition ne s’applique qu’aux baux d’habitation et pas nécessairement aux baux commerciaux. Toutefois, il peut également être convenu que le locataire paie le précompte immobilier pour la location d’un garage ou d’un bureau, par exemple.

Comment connaître le revenu cadastral de son bien ?

Vous pouvez consulter le revenu cadastral non indexé de votre bien sur MyMinfin. Connectez-vous, puis cliquez sur « mon habitation et mes biens immobiliers ». Vous trouverez également le revenu cadastral sur votre dernier avis d’imposition de l’impôt fédéral des personnes physiques ou sur celui du précompte immobilier régional.

Le revenu cadastral indexé s’obtient en multipliant le revenu cadastral par le coefficient d’indexation. Ce nombre est adapté chaque année. Pour l’exercice d’imposition 2023, le coefficient est de 2,0915. Supposons que votre revenu cadastral non indexé soit de 900 €, votre revenu cadastral indexé sera de 1 882 €.

Le revenu cadastral doit-être être déclaré dans vos impôts ?

Pour le logement familial, l’impôt est réglé par le biais du précompte immobilier que vous payez chaque année. Le revenu cadastral de votre propre maison familiale ne doit donc pas être repris dans votre déclaration d’impôt annuelle.

Par contre, si vous possédez d’autres biens immobiliers, vous devez remplir la case « revenu cadastral » dans votre déclaration d’impôts. C’est le cas si vous détenez une résidence secondaire, une maison que vous louez ou un terrain agricole dont vous avez hérité. Pour ces biens, vous payez donc le précompte immobilier ainsi que des impôts via votre déclaration d’impôts. Vous indiquez alors le revenu cadastral non indexé (en plus du code 1106/2106) dans votre déclaration d’impôts.

Par exemple, si vous louez un bien immobilier à un particulier, vous recevrez non seulement un courrier chaque année vous invitant à payer le précompte mobilier, mais vous serez également imposé par le biais de la déclaration d’impôts (fédérale). Pour déterminer la base imposable, le revenu cadastral indexé est majoré de 40 %. Sur cette base, vous êtes ensuite imposé à des taux progressifs allant jusqu’à 50 %. Si le bien est loué à des fins professionnelles ou à une société, vous devez également déclarer les revenus locatifs effectivement perçus.

Devez-vous signaler vos travaux de rénovation ou d’aménagement ?

Vous transformez une ruine en maison de luxe ? Votre revenu cadastral risque bien de ne plus être à jour. En effet, le revenu locatif fictif de votre bien va augmenter considérablement. Il faudra donc adapter votre revenu cadastral et payer un précompte immobilier plus conséquent sur votre bien immobilier.

Les travaux de rénovation qui augmentent la surface utile et/ou le confort font également grimper le revenu cadastral. L’aménagement d’une salle de bains supplémentaire, la transformation d’un grenier en chambre à coucher ou l’ajout d’une véranda peuvent entraîner une augmentation du revenu cadastral. Notez que ce revenu cadastral peut aussi être revu à la baisse, par exemple si vous démolissez une extension et que vous ne reconstruisez rien à la place.

Votre commune informera automatiquement le cadastre des rénovations nécessitant un permis d’urbanisme. Vous recevrez spontanément un avis de recalcul. Pour les travaux qui ne nécessitent pas de permis, vous devez informer vous-même le cadastre.

Chaque année, des dizaines de milliers de maisons et d’appartements en Belgique sont recalculés par le cadastre.

Quelles conséquences si vous omettez de signaler les modifications ?

Vous avez effectué des travaux qui ont un impact sur le revenu cadastral, mais vous ne les déclarez pas ? Vous vous exposez à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 €.

L’administration reçoit des informations sur les bâtiments provenant de différentes sources, notamment les permis de bâtir, les actes de vente et les informations fournies par les communes. Par ailleurs, elle procède à ses propres contrôles, de manière aléatoire ou lorsqu’elle soupçonne des irrégularités. Ces contrôles peuvent être effectués sur place ou via les annonces publiées sur des sites immobiliers.

Si un contrôle révèle que les données ne correspondent plus à ce qui figure dans les registres, l’administration prend contact avec le propriétaire qui, en plus d’une éventuelle amende, verra son revenu cadastral modifié. Cela signifie également que le précompte immobilier sera recalculé sur le nouveau revenu cadastral, éventuellement avec effet rétroactif.

Vous refusez la révision de votre revenu cadastral ?

Si vous n’êtes pas d’accord avec le revenu cadastral déterminé, vous devez déposer une objection motivée avec une contre-proposition dans les deux mois suivant la notification. Vous pouvez justifier cette objection, entre autres, en citant des biens immobiliers comparables situés dans le même quartier et dont le revenu cadastral est moins élevé.

Quel est l’impact fiscal de l’augmentation du revenu cadastral ?

Un revenu cadastral plus élevé a une incidence sur le montant de l’impôt dû. Prenons l’exemple d’Isabelle possédant une maison à Braine-l'Alleud dont le revenu cadastral non indexé est de 900 €. Elle vit seule et paie 809,11 € de précompte immobilier (74,72 € pour la région + 110,94 € pour la province + 623,45 € pour la commune). Après de gros travaux de rénovation et d’agrandissement, son revenu cadastral non indexé a augmenté de 25 % pour atteindre 1 125 €. Le précompte immobilier passe donc à 1 011,49 €.

Supposons maintenant qu’Isabelle possède deux maisons à Braine-l'Alleud, dont le revenu cadastral non indexé est identique et s’élève à 900 €. Elle occupe l’une des maisons et loue l’autre. Pour le premier bâtiment, elle paie uniquement un précompte immobilier (809,11 €), tandis que pour le second bâtiment, elle paie un précompte immobilier (809,11 €) et est imposée par le biais de sa déclaration d’impôts. Cet impôt est calculé en ajoutant 40 % au revenu cadastral indexé (1 882 €), soit 2 634,8 €. Au taux maximum de 50 %, cela représente 1 317,4 € d’impôt, en plus du précompte immobilier de 809,11 €.

Supposons maintenant que le revenu cadastral non indexé du bâtiment loué soit revu à la hausse de 25 % pour atteindre 1 125 €. Non seulement le précompte immobilier passera à 1 011,49 € (+ 202,38 €), mais l’impôt à payer par le biais de la déclaration de revenus augmentera également. Le revenu cadastral indexé s’élèvera alors à 2 353 €. Majoré de 40 % et au taux maximal de 50 %, cela représente 1 647,1 € d’impôt (soit une augmentation de 329,7 €), en plus du précompte immobilier de 809,11 €.

Une augmentation du revenu cadastral s’accompagne donc également d’un renforcement de la pression fiscale.