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Vous avez reçu un héritage, gagné au Lotto ou reçu votre pension complémentaire ? Il peut s’avérer intéressant de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt que prévu. Dans cet article, vous découvrirez tous les avantages et les inconvénients de ce choix.
Si vous touchez une somme importante, mieux vaut rembourser vos dettes avant de placer cet argent sur un compte d’épargne. La dette principale de la plupart des Belges concerne le prêt hypothécaire contracté pour l’acquisition d’un bien immobilier. L’ensemble des Belges possèdent au total 3,3 millions de crédits hypothécaires. Tous ont le droit de rembourser leur prêt de façon anticipée. Vous pouvez donc demander à votre banque de rembourser anticipativement l’intégralité ou une partie (sous certaines conditions) de votre hypothèque. Ce remboursement s’applique aux prêts à taux fixe et à taux variable, quelle que soit leur durée.
Remboursement partiel anticipé du prêt hypothécaire
Il existe certaines restrictions au remboursement partiel de votre emprunt. Par exemple, il serait trop compliqué de rembourser 200 € une semaine, 1 000 € trois semaines plus tard et 40 € le mois suivant, au gré de vos envies. Par conséquent, toutes les banques appliquent la règle suivante, qui vous offre le choix entre deux modes de remboursement partiel :
- Un montant de votre choix, une fois par année civile.
Par exemple : vous remboursez 10 000 € par anticipation en 2022, 8 000 € en 2023, 0 € en 2024 et 14 000 € en 2025. - Plusieurs fois au cours de la même année, un montant représentant au moins 10 % du capital emprunté.
Par exemple, si vous avez emprunté 200 000 €, le remboursement anticipé doit s’élever chaque fois à 20 000 € minimum si vous souhaitez effectuer plusieurs remboursements au cours de la même année civile.
Quels sont les avantages d’un remboursement anticipé ?
- Le remboursement anticipé de votre prêt vous permet de bénéficier d’une diminution des intérêts sur le montant total. Cette solution peut s’avérer intéressante lorsque la différence entre les intérêts de votre épargne et ceux de votre prêt est importante.
- La mensualité diminue lorsque vous effectuez un remboursement partiel et peut aller jusqu’à disparaître si vous remboursez l’intégralité du montant en une fois. Vous pouvez également choisir de conserver la même mensualité, mais réduire la durée de votre prêt. Le remboursement anticipé est donc flexible. Vous pouvez rembourser l’intégralité du montant en une seule fois, rembourser une partie du montant chaque année ou plusieurs fois par an (voir conditions ci-dessus).
- Si vous optez pour le remboursement anticipé, vous pouvez également demander une révision de votre assurance solde restant dû, étant donné que le capital à assurer diminue (ou disparaît). Il existe différents scénarios possibles, selon les conditions stipulées dans votre contrat :
- Laisser le contrat suivre son cours comme un contrat d’assurance décès classique. En effet, l’assurance solde restant dû est une assurance décès liée au prêt de votre habitation (qui évite à vos héritiers de devoir rembourser l’emprunt si vous décédez avant qu’il ne soit totalement remboursé). Si vous conservez l’assurance solde restant dû comme une assurance décès classique et que vous continuez à payer les primes, l’assureur ne versera pas d’argent à la banque si vous décédez, mais à vos héritiers.
- Racheter l’assurance solde restant dû. Cette option s’ouvre à vous si vous avez choisi la prime unique au moment où vous avez contracté votre assurance. Dans ce cas, l’assureur vous remboursera une partie, car il est déchargé d’une partie des risques (des frais de sortie sont parfois applicables).
- En cas de remboursement partiel de votre prêt, vous pouvez négocier avec la banque une réduction des primes de votre assurance solde restant dû.
- Laisser le contrat suivre son cours comme un contrat d’assurance décès classique. En effet, l’assurance solde restant dû est une assurance décès liée au prêt de votre habitation (qui évite à vos héritiers de devoir rembourser l’emprunt si vous décédez avant qu’il ne soit totalement remboursé). Si vous conservez l’assurance solde restant dû comme une assurance décès classique et que vous continuez à payer les primes, l’assureur ne versera pas d’argent à la banque si vous décédez, mais à vos héritiers.
- Cette opération ne doit pas s’effectuer devant notaire, à moins que vous ne souhaitiez lever l’hypothèque sur votre bien de manière anticipée (voir ci-dessous).
Quels sont les inconvénients d’un remboursement anticipé ?
- Que vous choisissiez de rembourser une partie ou l’intégralité de votre prêt de façon anticipée, des indemnités de remploi seront toujours dues à la banque, qui perd une partie des revenus d’intérêts, doit trouver une destination pour l’argent remboursé anticipativement et risque de perdre l’un de ses clients lorsque vous aurez apuré votre dette. Heureusement, ce montant est légalement limité à trois mois d’intérêts sur le montant remboursé (et non pas trois mois du montant remboursé comme on le pense parfois).
Exemple : supposons que le taux d’intérêt annuel de votre prêt hypothécaire soit de 3 %. Si vous effectuez un remboursement anticipé de 50 000 €, vous paierez environ 375 € d’indemnité de remploi.
(50 000 € x 3 % / 4)
Bon à savoir : votre banque n’est pas tenue de facturer des indemnités de remploi. Elle peut, par exemple, ne rien vous facturer parce qu’elle vous considère comme un « très bon » client.
- Votre réserve d’épargne diminue. Avant de décider de rembourser votre prêt hypothécaire de façon anticipée, assurez-vous de disposer d’une réserve d’épargne suffisante pour les cas d’urgence à long terme.
- Vous bénéficiez de l’avantage fiscal du bonus logement (Bruxelles ou Flandre) ? En remboursant l’intégralité de votre prêt par anticipation, vous perdrez cet avantage fiscal pour les années restantes. Ceci ne s’applique pas au chèque habitat (Wallonie).
- En cas de remboursement anticipé, l’hypothèque n’est pas automatiquement annulée. Une hypothèque est toujours valable pendant 30 ans et offre à la banque la garantie de pouvoir vendre le bien en cas de non-paiement. L’hypothèque peut donc rester liée au bien pendant des années, même si vous avez remboursé votre dette jusqu’au dernier centime. La radiation anticipée de l’hypothèque (mainlevée) est effectuée devant notaire. Elle est obligatoire lors de la vente du bien et coûte environ 500 €.
Comment calculer le coût et les avantages d’un remboursement anticipé ?
Renseignez-vous auprès de votre banque ou effectuez une simulation en ligne. Attention, les éventuels avantages fiscaux que vous risquez de perdre ne sont pas toujours pris en compte dans le calcul.
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