Le prix des habitations familiales en légère baisse

Moins de frais notariaux lors de l’achat de votre habitation personnelle

Depuis le début de l’année 2023, toute personne achetant un logement familial d’une valeur maximale de 850 000 € accompagné d’un prêt hypothécaire paiera moins de frais de notaire (honoraires et frais administratifs). Il doit s’agir du seul et unique logement que vous habiterez vous-même. Les maisons kangourou et les logements en cohabitation bénéficient également de cette réduction. Si vous possédez déjà une maison (familiale) et/ou d’autres biens immobiliers ou terrains, vous ne bénéficierez pas de cet avantage. Même en achetant le bien par le biais d’une société, vous ne jouirez pas des taux réduits.

La réduction des frais dépend du prix d’achat de votre logement et de la valeur de votre crédit. En principe, plus le prix d’achat et le montant du crédit sont élevés, plus la réduction est faible. Si vous achetez une maison familiale dont la valeur est inférieure ou égale à 350 000 €, vous débourserez environ 1 000 € de moins en moyenne. Pour une maison familiale dont la valeur est de 500 000 € (pour laquelle vous empruntez 400 000 €), vous économiserez environ 500 € en frais de notaire. Pour un bien immobilier de 750 000 € (et un emprunt de 600 000 €), une réduction d’environ 120 € s’appliquera.

Toutefois, cette réduction ne s’applique pas à toutes les maisons familiales. Lorsque le prix d’achat dépasse 850 000 €, les frais sont plus élevés qu’auparavant. Par exemple, pour une habitation de 1 000 000 € associée à un prêt de 800 000 €, vous paierez environ 300 € de plus.

Autres exemples pratiques :

* Les frais de tiers correspondent aux frais payés aux gouvernements ou à d’autres organismes pour des recherches, des documents (par exemple, des certificats de sol), des communications, etc. Le montant exact de ces frais varie d’un cas à l’autre. Outre ces frais, il convient de prendre en compte d’autres dépenses. Les montants s’entendent TVA comprise.

Envie de connaître le montant exact de ces coûts dans votre situation ? Utilisez les modules de calcul disponibles sur Notaire.be pour effectuer une estimation.

Baisse des frais d’enregistrement pour les biens de Bruxelles et de Wallonie

Autre bonne nouvelle si vous faites l’acquisition d’une habitation familiale dans la Région de Bruxelles-Capitale ou en Wallonie, les frais d’inscription ont également baissé ou baisseront en 2023. Les droits d’inscription ont déjà baissé en Flandre l’année dernière. Ils resteront donc inchangés cette année.

Droits d’enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale

Depuis le 1^er avril 2023, les conditions d’abattement, autrement dit la réduction des droits d’enregistrement, ont changé.

À Bruxelles, vous payez 12,5 % de droits d’enregistrement sur l’achat d’une habitation. Grâce à l’abattement, les droits d’enregistrement sur une tranche de 175 000 € sont actuellement supprimés si vous achetez une maison familiale (individuelle et occupée par le propriétaire) d’une valeur inférieure ou égale à 500 000 €. Le plafond de cette première tranche (175 000 €) est désormais porté à 200 000 €. Vous économiserez ainsi 25 000 € en droits d’enregistrement (au lieu de 21 875 €).

En outre, le seuil du prix d’achat maximum a été relevé de 500 000 € à 600 000 €. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous deze emménager dans le logement familial dans un délai de trois ans (au lieu de deux) l'habiter sans interruption pendant cinq ans. Sinon, vous risquez de devoir rembourser une partie de l’avantage fiscal.

Des avantages fiscaux encore plus importants sont accordés à ceux qui achètent une maison familiale et la rendent plus efficace sur le plan énergétique. En effet, le plafond de 200 000 € est relevé si vous améliorez le niveau énergétique de la maison d’au moins 2 sauts de classe énergétique en 5 ans (le certificat EPC fait office de référence). Le plafond augmente de 25 000 € pour chaque saut de classe énergétique. Dans le cas où vous achetez une habitation familiale avec une étiquette-énergie D et que vous la rénovez entièrement pour en faire une étiquette-énergie B, vous ne paierez pas de droits d’enregistrement sur une tranche de 250 000 € (au lieu de 200 000 €) (soit une réduction d’impôt de 31 250 € au lieu de 25 000 €).

L’abattement est également augmenté en cas d’acquisition de terrain à bâtir : il est passé de 87 500 € à 100 000 €. Les économies réalisées passent ainsi de 10 937 € à 12 500 €. Par ailleurs, le plafond du prix d’achat des terrains à bâtir a augmenté : il est passé de 250 000 € à 300 000 €. Le délai dans lequel vous devez établir votre résidence principale à l’adresse du terrain à bâtir est maintenu à trois ans. L’abattement s’applique uniquement à l’acquisition d’un terrain non bâti, sans nécessiter d’accord avec le vendeur pour établir une construction sur le terrain.

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Droits d’enregistrement en Wallonie

En Région wallonne, comme en Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement sur le prix d’achat d’un bien immobilier s’élèvent à 12,5 %. Et comme à Bruxelles, il existe en Wallonie un montant sur lequel vous ne devez pas payer de droits d’enregistrement lors de l’achat d’un logement familial (logement unique et propre). En Région wallonne, cette tranche est beaucoup moins importante qu’à Bruxelles et s’élève à 20 000 €, soit une réduction de 2 500 € (également appelé l’abattement). Le niveau de cette tranche exonérée d’impôt sera ajusté en 2023. Dans la pratique, l’avantage fiscal peut être doublé et atteindre 5 000 €. Le nouveau règlement entrera peut-être en vigueur au cours de l’été 2023.

Pour un bien dont le prix d’achat est inférieur à 350 000 €, le montant exonéré passe de 20 000 € à 40 000 €, soit une économie de 5 000 € au lieu de 2 500 €. Si le prix d’achat se situe entre 350 000 € et 500 000 €, l’économie réalisée sera comprise entre 2 500 € et 5 000 € (la formule de calcul est présentée dans le tableau ci-dessous). Si le bien coûte plus de 500 000 euros, rien ne change, l’économie réalisée sera toujours de 2 500 €.

* Le prix d’achat détermine le montant exonéré de la taxe d’enregistrement. Voici la formule que vous pouvez utiliser pour le calcul : 40 000 – [20 000 x (prix d’achat – 350 000)] / (500 000 – 350 000). Le texte ci-dessous montre un exemple calculé à l’aide de cette formule.

L’avantage fiscal est donc maximal pour un achat jusqu’à 350 000 €. Les biens plus chers bénéficient d’un avantage dégressif jusqu’à un prix d’achat de 500 000 €. Pour un bien immobilier de 400 000 € par exemple, 33 333 € sont exonérés d’impôt, ce qui représente un avantage de 4 166 €. Vous ne pouvez bénéficier de cet avantage que si vous emménagez dans le logement dans les trois ans suivant l’achat.

En outre, l’exonération est augmentée pour les personnes qui achètent un terrain à bâtir ou une maison sur plan et qui paient des droits d’enregistrement sur le terrain. À noter que l’achat doit se faire dans le cadre d’une habitation familiale.

Si le prix d’achat du terrain à bâtir est inférieur à 175 000 €, vous bénéficiez d’une exonération sur une tranche de 40 000 €. Si le terrain à bâtir coûte plus de 175 000 € mais moins de 250 000 €, un avantage dégressif est accordé (voir la formule de calcul dans le tableau ci-dessous). Si le coût du terrain à bâtir est supérieur à 250 000 €, l’avantage demeure inchangé. Vous ne pouvez bénéficier de cet avantage que si vous emménagez dans l’habitation familiale construite dans les cinq ans suivant l’achat.

* Le prix d’achat détermine le montant exonéré de la taxe d’enregistrement. Voici la formule que vous pouvez utiliser pour calculer un terrain à bâtir entre 175 000 € et 250 000 € : 40 000 – [20 000 x (prix d’achat – 175 000)] / (250 000 – 175 000). Exemple : pour l’achat d’un logement de 190 000 €, les droits d’enregistrement sont exonérés à hauteur de 36 000 €, ce qui vous permet d’économiser 4 500 €.

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Droits d’enregistrement en Flandre

En 2022, les droits d’enregistrement pour les maisons familiales en Région flamande ont déjà diminué. Lors de l’achat d’un seul logement occupé par son propriétaire, une taxe d’enregistrement de 3 % (auparavant 6 %) est due sur le prix d’achat depuis janvier 2022. En cas de rénovation énergétique importante ou de démolition et de reconstruction de ce bien, vous ne paierez que 1 % (contre 5 % auparavant) de droits d’enregistrement sur le prix d’achat.

Une réduction de droits supplémentaires peut s’appliquer aux logements plus modestes à partir de 2022 : le plafond est passé de 200 000 € à 220 000 €. Dans les villes et communes du Vlaamse Rand situées autour de Bruxelles, le plafond est passé de 220 000 € à 240 000 €. Ces biens bénéficient d’une exonération des droits d’enregistrement sur la première tranche de 93 333 €. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction de 2 800 €.

Découvrez plus de détails et tous les avantages (disponible uniquement en néerlandais)