Comment acheter ou vendre une habitation en viager ?

L’achat ou la vente en viager, de quoi s’agit-il ?

En Belgique, les acquéreurs d’un bien immobilier paient généralement la somme en deux fois. Un acompte est versé lors de la signature du contrat de vente et le solde est payé à la signature de l’acte authentique. Mais la procédure diffère dans le cas d’une vente en viager. Dans ce cas, le montant dû est réglé en plusieurs fois. L’acheteur verse d’abord une avance (appelée bouquet). Le reste de la somme est versé sous forme de mensualités (les rentes).

Vendre en viager, c’est miser sur le hasard, puisque la valeur finale du contrat, pour l’acheteur comme pour le vendeur, dépend d’un événement imprévisible, à savoir le décès du vendeur.

Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acheteur risque bien de payer son bien plus cher que le prix convenu. Ce système peut s’avérer avantageux pour le vendeur, qui continue à percevoir des rentes plus longtemps (dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée). Inversement, si le vendeur décède plus tôt que prévu, l’acheteur peut faire valoir ses droits et acquérir le bien immobilier à un prix inférieur à la valeur du marché.

Tels sont les risques et les bénéfices d’un contrat basé sur la probabilité. Les deux parties s’engagent à l’aveugle et misent sur la durée de vie du vendeur, mais elles ont également l’opportunité de réaliser un bénéfice si les choses tournent en leur faveur.

Une vente en viager peut être établie de deux manières. Les intérêts se poursuivent jusqu’au décès du conjoint survivant ou jusqu’à l’expiration de la période de paiement convenue.

Quelles sont les différentes possibilités ?

L’achat (ou la vente) d’un bien immobilier en viager nécessite une approche plus personnelle qu’un contrat de vente classique, car les options sont beaucoup plus nombreuses :

Vente en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit

Dans le cas d’une vente en pleine propriété, l’acheteur peut jouir immédiatement du bien. Par contre, dans le cas d’une vente avec réserve d’usufruit, le vendeur est autorisé à demeurer dans le bien pendant une période convenue ou jusqu’à son décès. Cette deuxième option est généralement la plus demandée, tandis que la vente en pleine propriété est plus exceptionnelle.

Remboursement à durée fixe ou indéterminée

Le contrat de vente précise la durée pendant laquelle l’acheteur paiera des rentes mensuelles au vendeur. Il peut s’agir d’un contrat à durée indéterminée (jusqu’au décès du vendeur) ou d’un contrat à durée déterminée (par exemple sur 15 ans ou 20 ans). Les contrats à durée indéterminée sont peu fréquents.

Avec ou sans « acompte »

Dans la plupart des cas, l’acheteur verse une partie du prix d’achat lors de la signature de l’acte de vente, ce que l’on appelle le bouquet. Il s’agit d’un acompte qui représente généralement entre 10 % et 15 % de la valeur du bien. L’acheteur et le vendeur peuvent s’accorder sur un bouquet plus élevé ou convenir de ne pas prévoir d’acompte, mais cette situation est tout à fait exceptionnelle.

Avec ou sans indexation des rentes

Dans ce cas de figure, le vendeur doit préciser dans le contrat que la rente mensuelle sera ajustée en fonction de l’inflation. Cette disposition peut s’avérer intéressante pour protéger son pouvoir d’achat. La plupart des contrats de vente sont indexés.

Les avantages et les inconvénients

Avantages et inconvénients pour l’acheteur

• Acheter un bien immobilier en viager permet de se passer d’emprunt hypothécaire. Vous payez des rentes mensuelles au vendeur, ce qui vous évite de débourser l’intégralité de la somme en une seule fois. Vous pouvez néanmoins contracter un emprunt pour le montant de l’acompte ou bouquet. Toutefois, il est important de savoir que les banques n’acceptent pas la nue-propriété comme garantie d’un prêt. Par conséquent, si vous souhaitez emprunter pour payer votre bouquet, vous ne pouvez pas le faire par le biais d’un prêt hypothécaire. Il vous faudra contracter un prêt à la consommation, dont le taux d’intérêt est généralement plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire.
  
  
• Cela peut paraître cynique, mais vous faites un bénéfice financier si le vendeur décède prématurément. À l’inverse, et surtout si vous payez des rentes à durée indéterminée (ce qui est très exceptionnel), le bien vous coûtera plus cher si le vendeur dépasse l’espérance de vie prévue. Mieux vaut donc négocier un délai avec le vendeur pour éviter de payer des intérêts « trop longtemps ».
  
  
• La formule de l’usufruit peut se révéler intéressante si rien ne vous presse à déménager ou si vous considérez l’achat comme un investissement. Dans ce cas, l’achat en viager peut être considéré comme un placement dont vous profiterez pleinement plus tard et qui ne vous causera que peu de soucis à moyen terme. Acheter en viager peut également être intéressant pour les expatriés qui souhaitent revenir en Belgique. En effet, les Belges domiciliés à l’étranger n’obtiennent généralement pas de crédit hypothécaire en Belgique. Un achat en viager leur permet donc de contourner ce problème, par exemple s’ils prévoient de revenir occuper le bien dans les 10 à 15 prochaines années. Si vous souhaitez occuper le bien vous-même (parce que vous n’êtes pas propriétaire de votre logement, par exemple), vous devez rechercher un vendeur qui vend son bien en nue-propriété. Mais cette formule de vente est relativement rare.
  
  
• L’achat d’un logement en viager n’a aucune incidence fiscale pour l’acheteur s’il est déjà propriétaire d’un logement avec un prêt hypothécaire. L’achat n’a donc pas d’impact sur les avantages fiscaux dont vous bénéficiez encore (déduction des intérêts). De plus, il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus cadastraux de la vente en viager dans vos impôts.
  
  
• Dans le cas d’une vente en viager avec réserve d’usufruit, le vendeur demeure généralement dans le bien jusqu’à la fin de sa vie. Il y a donc de fortes chances qu’il prenne bien soin du bien qui lui appartenait autrefois, ce qui est moins le cas avec un contrat de location classique. En revanche, le vendeur est protégé et vous ne pouvez pas l’expulser pour les mêmes raisons que celles qui s’appliquent à un locataire ordinaire.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

• Si vous optez pour une formule avec usufruit, vous pouvez continuer à vivre dans votre logement tout en bénéficiant d’un revenu régulier, ce qui peut constituer un complément appréciable à votre pension, surtout si vous incluez l’indexation de la rente dans le contrat de vente.
  
  
• Les rentes perçues ne sont pas considérées comme des revenus par l’administration fiscale, et ne sont donc pas imposées (comme dans le cas de la location d’un bien à un particulier). Ce point est important, car à partir d’un certain revenu, vous risquez de ne pas bénéficier de certaines prestations sociales. Les revenus ne sont imposés que si le bien est utilisé à des fins professionnelles ou si vous le vendez à une société.
  
  
• Lors d’une vente en viager, le bien ne tombera pas dans la succession au moment du décès. Cette option peut s’avérer intéressante pour la planification de la succession, par exemple en l’absence d’héritiers. Ce motif est aussi fréquemment utilisé lorsque le vendeur souhaite délibérément éviter que le bien ne tombe dans la succession. Nombreux sont les logements qui sont discrètement mis en vente viagère. Le système permet également de favoriser un ami ou un parent éloigné afin qu’il ne doive pas payer d’importants droits de succession. Veillez à vendre le bien dans le respect des règles en vigueur, afin que l’administration fiscale n’y voie pas une donation déguisée. Par exemple, le bien doit être évalué à sa juste valeur et l’acheteur doit réellement payer les rentes, ainsi que l’éventuel bouquet.
  
  
• Vous courez le risque que l’acheteur cesse de payer les intérêts. Heureusement, vous pouvez anticiper cette situation en incluant une clause résolutoire dans le contrat, impliquant qu’en cas de défaut de paiement, vous récupérez la pleine propriété du bien et vous conservez les intérêts déjà perçus à titre de dédommagement.
  
  
• Si vous avez convenu avec l’acheteur d’une date de fin de paiement des rentes, vous perdez un revenu mensuel supplémentaire jusqu’à cette date. En revanche (dans le cas d’une vente avec usufruit), vous continuez à habiter le bien gratuitement (puisque vous ne payez pas de loyer) et tous les gros travaux de réparation sont à la charge de l’acheteur. Sauf, bien sûr, si d’autres accords ont été conclus à ce sujet.

Comment le prix est-il déterminé ?

Le montant des rentes perçues ou payées mensuellement dépend d’un certain nombre de facteurs :

• Le prix du bien sur le marché ;
• Le montant du bouquet ;
• Le choix entre pleine propriété et usufruit ;
• La durée du contrat ;
• L’absence ou non d’indexation ;
• Le nombre de vendeurs ;
• L’âge et l’espérance de vie du (des) vendeur(s) ;
• Les autres dispositions éventuelles.

La valeur du bien peut être estimée de différentes manières afin de déterminer son prix actuel sur le marché. L’estimation doit être la plus juste possible, car c’est sur la base de ce prix que sont calculés, entre autres, les droits de rente et les droits d’enregistrement.

Le montant du bouquet, qui est fixé d’un commun accord, dépend principalement de l’âge du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus l’avance sera élevée (généralement entre 10 % et 20 %).

Si vous optez pour une formule avec usufruit, le prix sera moins élevé. En effet, le vendeur a l’avantage de pouvoir continuer à vivre sur place. Dans la pratique, le taux des rentes peut être inférieur de plus de moitié dans le cas d’une formule en pleine propriété.

Si l’on opte pour une formule à durée indéterminée, l’âge du vendeur influencera le montant des rentes mensuelles. Si le vendeur a 75 ans, il est logique que les intérêts payés soient plus élevés que s’il a 55 ans.

Si l’acheteur et le vendeur optent pour l’indexation, le taux des rentes sera moins élevé. La méthode d’indexation est déterminée librement par les parties (indice de santé, indice de consommation, indice ABEX, etc.).

Le montant de la rente dépend également du nombre de vendeurs. Une rente en viager peut impliquer une ou deux personnes, dans ce cas, la mensualité sera plus basse, car le risque de décès des deux personnes est plus faible que celui d’une seule personne.

L’espérance de vie joue un rôle essentiel dans la détermination du montant des rentes. Elle est calculée à l’aide de tableaux de mortalité, des statistiques officielles qui indiquent l’espérance de vie du vendeur selon son âge.

Enfin, le prix peut également être influencé par les accords en matière d’entretien du bien. En général, le vendeur-usufruitier prend en charge les frais d’entretien ordinaires (peinture, entretien du système de chauffage, etc.), tandis que l’acheteur paie les frais structurels (nouvelle toiture, travaux d’isolation, nouvelle cuisine, etc.) Mais d’autres arrangements sont également envisageables et influencent dès lors le montant des rentes.

Quid des droits d’enregistrement ?

L’acheteur endosse les droits d’enregistrement sur la valeur totale du bien, pas seulement sur le bouquet. La valeur du bien est mentionnée dans l’acte et les frais d’enregistrement sont payés en une seule fois lors de l’établissement de l’acte. En d’autres termes, la durée de versement des rentes n’a aucune incidence sur ce point.

Découvrez les taux, les réductions et les exonérations pour la Flandre, Bruxelles et la Wallonie. Lorsqu’ils s’appliquent, ils sont identiques à ceux d’un achat ou d’une vente classique.

Qui doit payer l’assurance-incendie ?

L’acheteur assure le bâtiment, tandis que le vendeur/usufruitier assure sa responsabilité en tant qu’occupant. Il est également possible de souscrire une police conjointe, un peu comme lorsqu’un locataire et un propriétaire souscrivent une police d’assurance habitation. Dans ce cas, le « locataire » est le vendeur/usufruitier et le « bailleur » est l’acheteur. Les deux parties peuvent souscrire des polices séparées auprès de l’assureur de leur choix ou une police commune auprès d’un seul assureur.

Et si l’acheteur décède en premier ?

Si l’acheteur décède avant le vendeur, les obligations sont simplement transmises aux héritiers ou aux successeurs légaux de l’acheteur, qui héritent du bien, mais aussi de la rente à payer. S’ils refusent de verser les rentes, les conséquences sont les mêmes que pour l’acquéreur initial, autrement dit le vendeur redevient pleinement propriétaire de son bien. Si l’héritier accepte l’héritage, il accepte également toutes les charges (soit il accepte tout, soit il n’accepte rien). Si l’héritier refuse l’héritage, il ne paiera pas de rente, mais le vendeur redevient pleinement propriétaire.